3月30日，远洋地产在北京举办“海鸥Ⅳ及2014年业绩解读媒体分享会”，总裁李明率多位中高层出席，与媒体朋友面对面畅谈企业的全新战略。海鸥Ⅳ是远洋第四步发展战略的代号，其核心是四元战略，即远洋地产在未来五年内，将构建包括住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务在内的四元业务格局，“四三二一”是这四大业务的资产配置比例目标。这不仅是远洋企业战略的一次进阶，更是远洋对当下复杂的市场形势的一次深度回应。在李明看来，2014年是中国房地产的分水岭，行业从卖方市场真正转向买方市场，宏观经济由高速变为中高速，市场库存高企、供需失衡严重、消费能力开始透支。“不变则死。要实现海鸥Ⅳ战略，远洋人要从心态上归零，老老实实做小学生，跟各个行业的老大去学习然后再去赶超。”对此，李明在企业内部推行“创业文化”，并将2015年企业关键词设定为：极致、求变。面对“变化”新常态，这支地产旗舰重新启航。以住宅开发和不动产经营为实业基础，以金融产业为资本后盾，以客户服务建立远洋粉丝打开市场局面，同时以背包人计划保障组织高效执行，远洋地产正在构筑起自己恒久发展的护城河。 住宅开发+不动产经营：基础业务夯实领先优势领先的房地产开发经营业务，让远洋地产跻身中国房地产一线品牌，也成为其实现四元战略的优势基础。年报显示，2014年，远洋地产业绩实现跨跃式增长，营业额达人民币388.96亿元，同比大涨25%，毛利同比上升8%至81.67亿元，净利润同比上升13%至45.97亿元。面对宏观形势和市场格局的剧变，远洋地产并未掉以轻心，在传统业务上，分别针对客群与产品线、城市布局做出清晰的战略调整。在住宅产品开发上，远洋地产提出针对“两类客群”打造“两类产品”：即针对城市“成熟家庭”和“青年成家”这两大城市主流客群，打造改善产品线和刚需产品线。“稳定增长、适度规模，远洋要捕捉增量开发的后半程机会。”李明说。目前，远洋改善和刚需产品配比约为4:6，而随着四元战略的实施，最终将调整为6:4。显然，远洋地产将以改善产品为主流保证利润，辅以刚需产品保证资金周转。事实上，这一调整与未来市场趋势相切合，在刚刚结束的全国两会上，李克强总理为房地产市场定调，表明“改善型”住宅将成为未来政府支持的发展方向。“不将鸡蛋放在一个篮子里”是远洋地产应对市场风险的城市布局原则。对此，远洋重新划定了深耕、观望和退出区域，重点投资京津冀、长三角、珠三角都市圈，选择经济持续增长、人口汇聚力强的城市，并将逐步实现区域平衡。 不动产开发投资是远洋地产在传统房地产领域的另一优势。早于同行多年的布局，远洋已经进入商业地产的收获期。年报显示，2014年远洋地产投资性物业的可租面积达68万平方米，总收入首度突破10亿元，同比增长28%，达11.3亿元。而在未来，写字楼、综合体、城市集中商业和社区底商都将成为远洋的投资物种，但投资原则各有不同。其中，写字楼主要选择一线核心城市投资，并留存高端精品自主经营；综合体立足一二线发达城市，通过联合投资、委托经营获取租金及物业增值收益；城市集中商业审慎发展、控制留存；社区商业则加强去化，以配套为主，原则上不单独获取纯商业用地。 客服+金融：创新业务构建“远洋生态系统”如果说传统房地产开发经营是远洋地产四元战略的优势起点，那么金融和客户服务则属于创新业务，是远洋为自己长久发展围建的护城河。“互联网对每一个行业的冲击都是不容忽视的，你不仅要面对，而且要跟上。”远洋地产战略流程中心总经理樊海云说。以BAT为代表的互联网公司拥有庞大用户群，随时都可以到一个行业“打劫”，“一旦他们冲进来，我们可能连地盘都守不住”。如何黏住客户？这成为远洋地产在互联网大语境下不得不应对的命题。2014年，远洋联手京东众筹卖房便是一次试水，最终实现25亿销售额。在这背后，是李明与众高管对互联网思维的深入思考，他们的结论是， “尊重客户需求，打造极致体验”，这不仅仅是互联网思维的体现，也是行业转型的要求：卖方市场下企业以产品营造为中心，单一开发驱动；买方市场则要以客户需求为中心，复合多轮驱动。“我们要打造一群远洋粉丝，不仅为他们提供住宅产品和商业物业，而且让他们在居住或商务过程中享受远洋的服务，依靠极致的体验来黏住这批用户。”樊海云说。得用户者得天下。这最终体现在远洋四元战略中最后一元，也是最具创新意义、最寄予厚望的一元——客户服务板块。根据“四三二一”原则，未来远洋将为客户服务板块投入总资产配置的10%，放眼房地产甚至是互联网行业，这都是史无前例的。根据四元战略的设定，远洋的客户服务板块包括 “传统客户服务业升级”、“新型客户服务业创新”、“养老产业及养老物业布局”等，全面涵盖传统物业服务、写字楼商务服务、养老服务甚至整合教育、医疗、娱乐等服务资源，通过移动互联网为“远洋粉丝”提供极致体验。而金融创新则是支撑所有业务板块的强大后盾。“房地产金融业务将以资本投资获利为目标，吸引社会金融资本，谋求股东联动，在获取投资收益同时，实现与集团实业在资金、业务上的协同。”远洋地产经营管理中心总经理丁晖如是介绍。事实上，远洋在地产金融领域起步较早。截至2014年底，远洋地产旗下管理了100亿规模的基金，预计到2015年将达300亿。但在四元战略中，股权投资将成为远洋金融的最大创新点——通过战略性投资与远洋业务相关的公司，例如房地产实业下游关联产业，包括医疗保健、教育、节能环保、老龄用品等，不仅获取投资收益，还能整合市场资源、培育集团新业务，最终完成远洋整体战略布局。“四元战略之于远洋而言，不仅是一次有限多元化的调整，更是为应对当前多变的市场和互联网时代冲击的一次绝佳的攻防战。四元体系相辅相成，并能够协同作用发挥更大效应，远洋地产正在搭建一套属于它自己的商业生态系统。”一位资深业内人士如是评价。